相続登記をしないとどうなる？【期限2027年3月31日】過料10万円と免税終了を同時に確認
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実家の土地や家の名義が、亡くなった親や祖父母のままになっていませんか。「相続登記が義務になった」と聞いても、いつまでに何をすればよいのか分かりにくいものです。
この記事では、相続登記の義務化の期限、やらないとどうなるか、今からできる手続きを順に整理します。内容は2026年10月13日時点の法務省・法務局の公表情報に基づいています。
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結論
相続登記の義務化の期限は、原則として「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」です。義務化は2024年4月1日に施行されました（法務省「相続登記の申請義務化」、2026年10月13日確認）。
2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産は、期限が2027年3月31日（令和9年3月31日）です。法務省は「令和９年３月３１日までに登記する必要があります」と案内しています。
正当な理由なく期限内に申請しない場合、10万円以下の過料の対象になり得ます。さらに、相続登記の登録免許税の免税措置も、同じ2027年3月31日が適用期限です（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。
2026年10月13日時点で、2027年3月31日までは残り169日（約5カ月半）です。遺産分割がまとまらない場合でも、「相続人申告登記」で義務を果たす方法があります。
ここからは、自分が対象かの判定、選べる3つの対応の比較、手続きの手順、期限までのスケジュールの順に確認します。
自分は相続登記の義務化の対象か｜2つのチェックで判定
次の2つがどちらも当てはまる場合、相続登記の義務化の対象になります。
- 親・祖父母など亡くなった方の名義のまま、相続した不動産（土地・建物）がある
- まだ名義変更（相続登記）をしていない
期限は、いつ相続を知ったかによって次のように変わります。
| 相続を知った時期 | 相続登記の期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日より前 | 2027年3月31日（令和9年3月31日） |
| 2024年4月1日以降 | 相続で取得したことを知った日から3年以内 |
相続人が多い場合や後から不動産が見つかった場合など、自分のケースの起算点（期限を数え始める日）が分からないときは、後述の「相談前に確認することリスト」を参考にしてください。
相続登記をしないとどうなる？3つの選択肢の比較表
期限までに取れる対応は、大きく「相続登記」「相続人申告登記」「何もしない」の3つです。相続人申告登記とは、登記官に「自分が相続人である」と申し出る手続きです。
| 対応 | 申請義務 | 過料 | 登録免許税 | 所有権の名義 |
|---|---|---|---|---|
| 期限内に相続登記 | 履行 | 対象外 | 原則0.4%。免税措置に当てはまれば0円 | 相続人に移る |
| 期限内に相続人申告登記 | 履行したものとみなされる | 対象外 | 詳細は法務局で確認 | 移らない（後で正式な登記が必要） |
| 何もしない | 違反 | 正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象 | 2027年3月31日を過ぎると免税措置が使えない | 亡くなった方のまま |
相続人申告登記は、不動産登記法76条の3に基づく制度です。申し出れば申請義務を履行したものとみなされます（法務局（大阪）「相続登記の申請義務化について」、法務省「相続人申告登記について」）。
ただし所有権の移転にはなりません。名義を正式に相続人へ移すには、別途相続登記が必要です。
登録免許税の免税措置はいつまで？
登録免許税とは、登記をするときに国に納める税金です。相続登記では、通常は不動産の価額の0.4%がかかります。たとえば価額1,000万円の不動産なら4万円です。
たとえば、祖父の名義のまま父もすでに亡くなっている「数次相続」のケースや、山林・郊外の小さな土地を相続したケースは、期限内に済ませれば税金がかからない可能性があります。
令和7年度税制改正で、次の2つの免税措置は2027年3月31日まで延長されました（法務局）。
- 数次相続のように、相続登記をする前に相続人が亡くなった場合、その相続人を名義人とする登記
- 価額100万円以下の土地の相続による所有権移転登記と、表題部所有者の相続人による所有権保存登記
持分で取得した場合は、不動産全体の価額に持分割合を掛けて判定します。全体で150万円の土地を2分の1取得したなら75万円となり、100万円以下に当たります。
相続登記の手続きの手順
手続きは、遺産分割（相続人の間で誰が何を取得するかの話し合い）が済んでいるかで分かれます。
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- 対象の不動産を洗い出す（固定資産税の納税通知書などで確認）
- 遺産分割が済んでいるか確認する
- 済んでいれば、管轄の法務局へ相続登記を申請する
- 済んでいなければ、法務局へ相続人申告登記を申し出る
- 遺産分割が決まったら、正式な相続登記をする
遺産分割が済んでいる場合
不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。申請方法は窓口・郵送・オンラインの3通りです（法務局（大阪））。
遺産分割が済んでいない場合
相続人どうしの話し合いが期限に間に合わないときは、相続人申告登記で義務をいったん果たせます。必要書類や費用の詳細は、法務局への確認が必要です（後述の「相談前に確認することリスト」参照）。
遺産分割が成立した後は、その日から3年以内に分割内容に沿った相続登記をする必要があるとされています。相続人申告登記の後の具体的な進め方も、相談時に合わせて確認しておくと安心です。
期限とスケジュール｜2027年3月31日まで残り169日
2026年10月13日時点の残り日数と、主な日付を表にまとめます。
| 日付 | できごと |
|---|---|
| 2024年4月1日 | 相続登記の申請義務化が施行 |
| 2026年10月13日 | 本記事の確認日。期限まで残り169日 |
| 2027年3月31日 | 施行前に相続を知った不動産の登記期限／登録免許税の免税措置の適用期限 |
戸籍の取り寄せや相続人どうしの話し合いには時間がかかることがあります。年度末は窓口が混み合う可能性もあるため、年内に対象不動産の確認だけでも済ませておくと安心です。
やらなかった場合どうなるか
10万円以下の過料の対象になり得る
正当な理由なく申請義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になり得ます。何が「正当な理由」に当たるか、過料がどのような流れで科されるかは、法務省の公表情報では具体的な運用基準を確認できませんでした。
自分の事情が「正当な理由」に当たるかどうかは、後述の「相談前に確認することリスト」を参考に、法務局や司法書士へ相談してください。
免税措置が使えなくなる
登録免許税の免税措置は、2027年3月31日までの時限措置です。期限後に相続登記をすると、通常どおり価額の0.4%がかかる可能性があります。延長の有無は、今後の税制改正の発表を確認してください。
名義が亡くなった方のまま残る
登記をしない限り、名義は亡くなった方のままです。売却や担保設定など、不動産を動かしたいときに手続きを進めにくくなります。相続人が亡くなって次の相続が起きると、関係者が増えて話し合いがさらに難しくなります。
相談前に確認することリスト
本記事では、「法務省の公表情報では確認できなかった」「法務局で確認が必要」とした点がいくつかあります。法務局や司法書士に相談するときは、次の点をまとめて確認すると判断が進みやすくなります。
- 自分のケースでの期限の起算点（いつ相続を知ったとみなされるか）
- 自分の事情が「正当な理由」に当たるか
- 相続人申告登記に必要な書類と、実際にかかる費用
- 相続人申告登記をした後、遺産分割が成立した時点での具体的な進め方
相談の際は、相続を知った時期と、これまでの手続きの進み具合（戸籍の収集状況や相続人間の話し合いの状況など）を伝えると、具体的な判断材料を得やすくなります。
まとめ
2024年4月1日より前に相続を知った不動産の相続登記の期限は、2027年3月31日です。期限を過ぎると、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。登録免許税の免税措置も同じ日に期限を迎えます。
今日やることは1つです。手元の固定資産税の納税通知書を開き、亡くなった方の名義の不動産が残っていないか確認してください。
見つかったら、遺産分割が済んでいれば相続登記、済んでいなければ相続人申告登記を検討します。期限の数え方や必要書類で迷う場合は、法務省の案内ページを確認のうえ、管轄の法務局か司法書士に相談しましょう。
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