【全5ステップ】住宅ローン繰り上げ返済のやり方｜期間短縮型・返済額軽減型の選び方と必要書類チェックリスト
※本記事にはPR・広告リンクが含まれます。
ボーナスや貯金がまとまってきて「住宅ローンを少し前倒しで返したい」と思っても、期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選ぶのか、手数料や必要書類はどうなるのか、最初の一歩が分かりにくいものです。この記事では住宅ローンの繰り上げ返済のやり方を、判断から申し込み、反映確認までの流れでまとめます。
出典: Unsplash
結論
住宅ローンの繰り上げ返済のやり方は、大きく次の流れに整理できます。最初に決めるのは金額ではなく「型」です。
- 一部繰り上げ返済か全額繰り上げ返済かを決める
- 一部なら期間短縮型か返済額軽減型かを選ぶ
- 自分の金融機関の手数料・最低金額・申込期限を確認する
- ネットバンキングで申し込み、返済用口座に資金を用意する
- 返済予定表の更新を確認する
型の選び方の結論はシンプルです。同じ金額を返すなら利息の軽減額が大きいのは期間短縮型で、毎月の家計の余裕を作りたいなら返済額軽減型が向きます。SUUMOが紹介する試算例では、300万円を繰り上げ返済した場合の総返済額の減少は期間短縮型が154万円、返済額軽減型が72万円でした。ただし繰り上げ返済の経済効果は、方式にかかわらず「繰り上げた金額を借入金利相当で運用したのと同じ効果」とされています。これは、繰り上げた分の元金にかかるはずだった利息を、その後は払わずに済むという意味です。どちらが絶対的に得ということはなく、家計の状況で選ぶべきとされています。
手続き自体は、多くの金融機関でインターネットバンキングから完結し、一部繰り上げ返済なら手数料無料というケースが主流です。紙の書類を用意する必要があるのは、主に窓口手続きと全額繰り上げ返済のときです。
繰り上げ返済には一部と全額の2種類がある
繰り上げ返済は「残っているローンの元金を、予定より前倒しで返す手続き」です。返した分の元金に将来かかるはずだった利息が消えるため、総返済額が減ります。まず押さえるべきは、一部だけ返すのか、残債すべてを返して完済するのかという区別です。
| 一部繰り上げ返済 | 全額繰り上げ返済 | |
|---|---|---|
| 内容 | 残債の一部を前倒しで返す | 残債すべてを返して完済する |
| 選べる型 | 期間短縮型／返済額軽減型 | 型の選択なし（完済） |
| 手続き | ネットバンキングで完結しやすい | 事前連絡・依頼書のやりとりが必要になりやすい |
| 手数料 | 無料の金融機関が多い | 金利タイプにより有料になる場合がある |
| 追加手続き | なし | 抵当権抹消の登記が必要 |
一部繰り上げ返済は気軽に繰り返せる手続きですが、全額繰り上げ返済は完済後の登記手続きまでセットで考える必要があります。以下では一部繰り上げ返済を軸に、型の選び方から申し込みまで順に見ていきます。
出典: Unsplash
期間短縮型と返済額軽減型の違いと選び方
一部繰り上げ返済では、軽減の効果を「期間」に使うか「毎月の返済額」に使うかを選びます。違いを先に整理します。
| 比較項目 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 変わらない | 減る |
| 返済期間 | 短くなる | 変わらない |
| 利息の軽減効果 | 大きい | 小さい |
| 向いている人 | 早く完済したい人 | 月々の負担を軽くしたい人 |
期間短縮型｜総返済額を最も減らしたい人向け
期間短縮型は毎月の返済額を変えずに、残りの返済期間を短くする方式です。前倒しで消える利息の期間が長くなるため、同じ金額を繰り上げた場合の軽減効果は返済額軽減型より大きくなります。「定年前に完済したい」「現役のうちに返し終えたい」という目的があるなら、こちらが基本線です。
返済額軽減型｜将来の家計負担を減らしたい人向け
返済額軽減型は返済期間を変えずに、毎月の返済額を減らす方式です。利息の軽減額は期間短縮型より小さくなりますが、毎月の支出が確実に下がるため家計のキャッシュフローが楽になります。子どもの教育費がこれから増える、収入が下がる可能性があるといったケースに向きます。
どちらを選ぶかの判断チェックリスト
迷ったら次の質問に答えてみてください。当てはまる数が多い側が、今の家計に合った型です。
- 期間短縮型が向く：定年までに完済したい／今後も今の返済額を払い続けられる／手元資金に余裕がある
- 返済額軽減型が向く：数年内に教育費が増える／収入が減る見込みがある／毎月の固定費を下げたい
出典: Unsplash
繰り上げ返済の手数料といくらからできるか
手数料は「どのチャネルで手続きするか」でほぼ決まります。インターネット手続きなら主要行の多くが一部繰り上げ返済を手数料無料としており、店舗窓口だと33,000円（税込）程度かかるケースが多いという傾向が不動産売却塾で示されています。金額や条件は金融機関・金利タイプ・契約内容で変わるため、実際の数字は必ず自分の金融機関の公式サイトで確認してください。
金融機関が公表している例を挙げると、次のような体系になっています（いずれも各行の一例であり、条件は変わる可能性があります）。
| 金融機関の例 | 一部繰り上げ返済 | 全額繰り上げ返済 |
|---|---|---|
| au じぶん銀行 | 金利プランを問わず無料 | 変動金利は無料、固定金利適用時は33,000円（税込） |
| 住信SBIネット銀行（ネット専用住宅ローン） | 無料 | 変動金利期間中は無料、固定金利期間中は33,000円（税込） |
| 楽天銀行 | 0円 | 0円 |
| 三菱UFJ銀行 | インターネット手続きなら不要 | － |
最低金額と申込期限にも差があります。楽天銀行の一部繰上返済は1万円以上1万円単位で、希望引落日の1か月前までの申し込みが必要です。三菱UFJ銀行は希望予定日の10営業日前までに相談するよう案内しています。
フラット35（住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する代表的な全期間固定金利ローン）を利用している場合は、インターネット手続きなら10万円から繰り上げ返済でき、手数料もかかりません。上記の民間銀行と同様、思い立ってすぐ当日に返せる手続きではない、と覚えておくと計画が立てやすくなります。
出典: Unsplash
始める前に準備するもの・必要書類
ネット手続きの場合、用意するものは書類よりも「ログイン情報」と「資金」です。一方で窓口手続きでは書面が必要になります。三菱UFJ銀行は店頭窓口で手続きする場合、契約者本人の署名・押印と、場合により保証人の署名・押印が必要だと案内しています。
| 手続き方法 | 用意するもの |
|---|---|
| ネットバンキング（一部） | ログインID・パスワード、返済用口座の残高、繰り上げる金額の決定 |
| 店舗窓口（一部） | 契約者本人の署名・押印、場合により保証人の署名・押印、手数料 |
| 全額繰り上げ返済 | 金融機関への事前連絡、返済額の確認、振込資金、抵当権抹消書類の受け取り準備 |
資金は「繰り上げる金額」だけでなく、その月の通常返済分も合わせて口座に入れておく必要があります。引き落とし日に残高が足りないと手続きが成立せず、申し込みをやり直すことになります。
ネット手続き利用者向け・事前確認チェックリスト
ネット手続きの場合は紙の書類そのものは不要ですが、申し込み画面で慌てないよう、事前に次の3点を確認しておいてください。
- インターネットバンキング・アプリのログインID／パスワードが手元にあるか
- 返済用口座に「繰り上げる金額＋その月の通常返済分」の残高があるか
- 期間短縮型・返済額軽減型のどちらにするか、繰り上げる金額をあらかじめ決めているか
窓口手続きや全額繰り上げ返済の場合は、上の表のとおり署名・押印や事前連絡といった書面ベースのやりとりが加わります。
出典: Unsplash
ネットで繰り上げ返済を申し込む5ステップ
ここからは一部繰り上げ返済をインターネットで申し込む一般的な流れです。画面の名称は金融機関ごとに異なりますが、順序はおおむね共通しています。
ステップ1｜ネットバンキングにログインして繰り上げ返済メニューを開く
インターネットバンキングやアプリにログインし、住宅ローンのメニューから「一部繰上返済」「繰り上げ返済のお申し込み」といった項目を選びます。ここで手数料・最低金額・申込受付期限が画面に表示されるため、必ず目を通してください。
ステップ2｜一部／全額と、期間短縮型／返済額軽減型を選ぶ
次に繰り上げの種類と型を選びます。前の章のチェックリストで決めた型を、ここで指定します。型は繰り上げのたびに選び直せる金融機関もあるため、今回の目的に合う方を選べば十分です。
ステップ3｜シミュレーション結果を確認する
金額を入力すると、軽減される利息額と、変更後の返済期間または毎月の返済額が表示されます。期間短縮型と返済額軽減型の両方で金額を入れて見比べると、自分の家計にとっての効果が具体的になります。住宅ローン控除を利用している場合は、表示された新しい完済予定日をもとに、契約時の借入日を起算点として残りの返済期間が10年以上あるかを計算し、控除の要件を割り込まないかをこの画面で確認しておきたいポイントです。
出典: Unsplash
ステップ4｜申し込みを確定し、指定日までに資金を用意する
内容を確認して申し込みを確定します。多くの金融機関では指定した引き落とし日に返済用口座から資金が引かれるため、その日までに残高を用意します。申込期限が1か月前や10営業日前に設定されている場合は、ボーナス支給日との前後関係も確認しておきましょう。
ステップ5｜返済予定表の更新を確認する
引き落とし後、残高と返済予定表が更新されます。反映のタイミングは金融機関により異なり、りそな銀行の案内では返済日翌営業日の朝ごろに反映されるとされています（反映時期は金融機関・手続き内容により変わるため、正確なタイミングは自分の金融機関で確認してください）。新しい返済予定表で、期間または毎月の返済額が意図どおり変わっているかを必ず確認してください。
全額繰り上げ返済のときだけ必要な追加手続き
全額繰り上げ返済は、ネット上のボタン操作だけでは完結しません。楽天銀行の案内では、希望日や理由をヒアリングしたうえで、マイページまたは郵送の依頼書で返済額と振込先が提示され、指定口座へ振り込む流れになっています。金融機関との連絡が数回発生する前提でスケジュールを組みましょう。
完済後に残るのが抵当権抹消の登記です。楽天銀行では全額返済後に抵当権抹消書類一式が自宅へ郵送され、抹消手続きは利用者自身が行うとされています。登記は自分で法務局に申請することも、司法書士に依頼することもできます。書類を受け取ったまま放置すると、将来の売却や借り換えの際に手間が増えるため、早めに進めるのが安全です。
出典: Unsplash
繰り上げ返済で失敗しないための注意点
繰り上げ返済は「やった後に気づく落とし穴」があります。実行前に次の4点を確認してください。
団体信用生命保険（団信）の保障額が減る：団信はローン残債に連動して保障されるため、残高が減れば保障額も減ります。期間短縮型で完済時期が早まれば保険期間も短くなり、完済と同時に団信も終了します。生命保険の代わりとして団信を当てにしている家庭では、民間の保険とのバランスを見直す余地があります。
住宅ローン控除の残り期間に注意する：住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は借入時の返済期間が10年以上であることが要件の一つです。繰り上げ返済で残りの返済期間が10年を切ると、それ以降は控除が受けられなくなる場合があります。期間短縮型を使うときは、短縮後の完済予定日を必ず確認してください。
少額を何度も繰り上げると手数料負けしやすい：手数料がかかる金融機関では、少額の繰り上げを頻繁に行うと軽減される利息より手数料が重くなりかねません。ある程度まとまった金額にしてから実行する方が有利になりやすいとされています。
生活防衛資金を残してから実行する：急な出費や失業・災害に備え、生活費の半年分程度は手元に残すという考え方は、三井住友銀行やマネーキャリアの解説で共通して示されています。手元資金を減らしすぎると、住宅ローンより金利の高いカードローンに頼る事態になり本末転倒です。低金利下では、資金を運用に回していれば得られたはずのリターンを逃す機会損失の指摘もあります（マネーキャリア）。
出典: Unsplash
まとめ
住宅ローンの繰り上げ返済のやり方は、型を決めてからネットで申し込むだけで、手続き自体は難しくありません。総返済額を最も減らしたいなら期間短縮型、毎月の負担を軽くしたいなら返済額軽減型という基準で選び、団信・住宅ローン控除・手元資金の3点を確認してから実行するのが失敗しない進め方です。
出典: Unsplash
最初のアクションは、自分の金融機関のインターネットバンキングにログインして、繰り上げ返済メニューの「手数料」「最低金額」「申込受付期限」の3つを確認することです。条件が分かれば、いくらをいつ繰り上げるかという計画はすぐに立てられます。手数料や取り扱い条件は金融機関ごとに異なり変更されることもあるため、実行前に必ず公式サイトの案内を確認してください。
おすすめ商品
繰り上げ返済の判断材料をもう少し詳しく知りたい方向けに、住宅ローンの仕組みを図解でまとめた入門書をご紹介します。
Supported by Rakuten Developers
